À l’horizon 2050, un français sur trois aura 60 ans ou plus. Un vieillissement de la population qui s’accompagne d’une amélioration de la santé des individus. Les seniors perdent leur autonomie et leur mobilité bien plus tardivement qu’auparavant : l’âge moyen d’une personne qui intègre un établissement spécialisé dans la dépendance se situe autour de 85 ans, contre 80 ans, il y a une vingtaine d’années.

Avec le vieillissement de la population, le marché des résidences pour seniors est promis à un grand boom. Contrairement aux Ehpad (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences sénior accueillent des personnes autonomes et répondent parfaitement à cette évolution : des séniors autonomes indépendants sur une plus grande période mais ayant aussi un besoin de garder des liens sociaux forts.

Un marché prometteur

S’il reste encore un marché de niche, ce type de placement séduit donc de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Et pour cause : le marché est prometteur. Car les besoins dans ce domaine sont loin d’être couverts. En 2017, 80 nouvelles unités sont sorties de terre en France.  Selon une étude de Xerfi Precepta, la croissance du marché atteindra sa vitesse de croisière en 2018 et 2019 avec 142 mises en exploitation, programmées en deux ans. Et le marché des résidences seniors, qui progressera au rythme de 80 unités par an en moyenne entre 2019 et 2021 comptera alors 922 structures (contre 620 en exploitation, soit 47 300 logements, fin 2017), d’après le scénario privilégié par les experts de Xerfi-Precepta.

La même étude montre que plus de 55 % des résidences des 10 leaders du marché étaient implantées dans des régions de l’Arc Atlantique, du Grand Sud ou en Occitanie. Les taux d’équipement en résidences seniors des régions Bretagne, Pays de la Loire, Nouvelle Aquitaine, Occitanie ou PACA sont compris entre 10 et 12,3 places pour 1 000 personnes âgées de 75 ans et plus contre 8,7 pour la moyenne en France métropolitaine. Mais les choses changent.

Diversification d’implantation

Depuis quelques années, les opérateurs du marché ont diversifié leur stratégie d’implantation. Ainsi, 60 % des résidences qui seront mises en exploitation en 2018 et 2019 seront localisées dans des zones non littorales et/ou tempérées. À fin 2019, des résidences seniors seront implantées dans 39 des 44 unités urbaines de 100 000 à 500 000 habitants et au sein de 117 des 300 unités urbaines de 15 000 à 100 000 habitants. Fort d’un attrait locatif certain, les résidences sénior propose un rendement locatif entre 4 et 5 % offert par l’exploitant de la résidence. Car un logement dans une résidence de services implique la signature d’un bail commercial avec un exploitant ou un gestionnaire indépendant pour une durée minimale de 9 ans. C’est ce gestionnaire qui garantit aux investisseurs que leur logement, au même titre que la résidence dans son ensemble, sera entretenu et que les résidents disposent d’un confort minimum grâce à une palette de services mise à leur disposition. Il doit également garantir le loyer en cas de vacance locative.

Une fiscalité favorable

Ces logements étant meublés et les résidences comprenant des services, l’acheteur peut bénéficier de la fiscalité favorable prévue pour les loueurs en meublé non professionnel, ou bien opter pour le régime Censi-Bouvard, qui ouvre droit à une réduction d’impôt de 11 % sur neuf ans. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 €. Les propriétaires bailleurs qui perçoivent chaque année moins de 23 000 € de revenus locatifs issus de la location de logements meublés, sont considérés, comme des loueurs en meublé non-professionnels (LMNP et peuvent donc bénéficier du régime fiscal micro-BIC qui offre un abattement d’impôt de l’ordre de 50 %.

Il peuvent également choisir de bénéficier du dispositif de défiscalisation issu de la loi Censi-Bouvard. Les résidences de services neuves, en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou récemment rénovées peuvent dans ce cas donner lieu à une réduction d’impôts de l’ordre de 11 % sur 9 ans. Reste à savoir si le Censi-Bouvard, qui a été reconduit jusqu’au 31 décembre 2018, sera maintenu en 2019.