En 2017, selon les chiffres publiés par l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM), en partenariat avec l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière (IEIF), les souscriptions de parts de SCPI se sont établies à plus de 6 milliards d’euros, soit une augmentation de 15,2% par rapport à l’exercice précédent, atteignant un nouveau record annuel depuis la création de ce support d’investissement il y a plus de quarante ans.
Dans le même temps, les OPCI «grand public» (organismes de placement collectifs en immobilier), surtout distribués par le biais des contrats d’assurance-vie ont collecté, l’an dernier, un total de 4,21 milliards d’euros, soit une hausse de 5,5% par rapport à l’exercice précédent. L’épargne recueillie sur l’ensemble de l’année 2017 dans ces supports a donc dépassé les 10 milliards d’euros.
En 2018, le marché s’est calmé. Pour les six premiers mois de l’année, les souscriptions nettes de parts de SCPI se sont élevées à 2,4 milliards d’euros. Ce montant est en retrait de 37% par rapport à la collecte de la première moitié de 2017 (3,8 milliards d’euros).
Pour autant, les SCPI séduisent massivement les Français car elles ne manquent pas d’atouts pour les épargnants.
D’abord, elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante. De plus, elles permettent de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier professionnel, difficilement accessible au particulier. Elles offrent surtout des revenus réguliers sans avoir à se préoccuper de la gestion d’un bien au quotidien. En moyenne les SCPI de rendement servent en moyenne 4,45 % par an. Enfin, l’achat de parts de sociétés qui détiennent un parc immobilier composé d’actifs diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) et situés dans les villes les plus dynamiques, voire à l’étranger, permet une réelle mutualisation des risques locatifs.
Les pièges à éviter
Dans une optique de préparation de la retraite, les SCPI offrent même quelques atouts supplémentaires, à condition de porter son attention sur quelques points de vigilance.
Le premier point à surveiller est la fiscalité. Depuis la transformation de l’ISF (Impôt sur la fortune) en IFI (Impôt sur la fortune immobilière), les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros sont imposables à L’IFI. Les parts de SCPI entrent donc dans ce calcul.
Pour réduire sa facture fiscale, une solution existe cependant : le démembrement des parts de SCPI.
Concrètement, il s’agit de séparer la nue-propriété des parts et leur usufruit. L’épargnant qui achète la nue-propriété possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine propriété des parts à la fin de l’usufruit. L’usufruitier, de son coté, perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement.
Le premier avantage du démembrement est de réduire le prix d’achat de la part. Du coup, on réduit d’autant la valeur déclarable à l’IFI. Enfin, on s’évite de payer des impôts fonciers sur les loyers perçus.
Bien caler la durée du démembrement
Dans le cadre de la préparation de la retraite, il suffit de bien caler la durée du démembrement afin que les revenus soient différés pendant la période de vie active où la fiscalité peut être parfois lourde. Une fois à la retraite, les dividendes perçus pallient alors la baisse des revenus.
Point important à ne pas négliger : pendant la période définie de démembrement, la revente peut d’avérer plus compliquée. Il faut donc bien toujours garder en tête que son horizon de placement est la retraite.
L’autre solution fiscalement avantageuse et de loger ses SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier des avantages accordés à l’assurance-vie en matière de succession, notamment, et surtout d’une fiscalité plus douce. Le principal inconvénient est que les frais du contrat d’assurance-vie s’ajoutent à ceux de la SCPI.
