La réglementation concernant le marché locatif évolue et la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 26 mars 2014 prévoit de nouveaux droits et obligations pour les propriétaires et copropriétaires bailleurs. En voici les points principaux dont certains sont déjà entrés en vigueur et s’appliquent aussi bien aux baux signés avant la loi que ceux établis après le 27 mars 2014 :
Application sur tous les baux :
Les pièces justifiant des Charges locatives doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois. Si le propriétaire doit effectuer des travaux de réparation, d’amélioration, de maintien en état ou d’entretien normal du bien loué, le locataire doit lui laisser accès au logement. Le propriétaire doit aviser le locataire de la nature précise des travaux par une notification écrite, remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Les travaux ne peuvent être effectués les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord du locataire. Le délai de prescription concernant les impayés de loyer et charges passe de 5 ans à 3 ans. Toutefois l’action en révision du loyer (application de l’indice IRL) est prescrite au bout d’un an. La trêve hivernale des expulsions est fixée du 1er novembre au 31 mars.
Application sur les baux passés à compter du 27 mars :
Le montant du dépôt de garantie pour les locations meublées est plafonné à 2
mois. Pour les locations vides comme meublées, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois (sauf réserves sur l’état des lieux de sortie). Le contrat de location doit désormais comporter mention de la surface habitable et du dernier loyer acquitté par le précédent locataire. Si la surface réelle est erronée et inferieure de plus de 5 % à la surface indiquée au bail, le locataire peut demander une réduction du loyer proportionnelle à l’écart de surface. Départ du locataire. Le préavis en location vide est maintenu à 3 mois mais une liste précise de motifs de réduction de ce préavis à 1 mois est définie et s’applique notamment :
- Location située dans une « zone tendue » (les zones seront définies ultérieurement par décret)
- En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
- Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
- Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
Précisions des règles de solidarité pour les contrats de colocation. A défaut, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin a la date d’effet du congé régulièrement délivre et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.
En matière d’assurance, des précisions sont également apportées :
Assurance obligatoire des copropriétaires
Chaque copropriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non occupant. An cas de refus d’assurance de la part d’un assureur le propriétaire pourra saisir le Bureau Central de Tarification. Extrait Loi Alur / Lien vers le texte intégral de la Loi Alur « Tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti a l’obligation d’assurance prévue a l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ayant sollicite la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France les risques mentionnes a ce même article et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification mentionne a l’article L. 215-1 du présent code, qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’Etat, le risque qui lui a été propose. Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, déterminer le montant d’une franchise qui reste a la charge de l’assuré ».
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Notre solution d’assurance copropriétaire bailleur pour les appartements jusqu’à 300 m² et locaux commerciaux jusqu’à 199 m2 : 82 €/an.
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